Покупка квартиры при банкротстве продавца — риски, способы защиты

С 2015 года в РФ работает закон о банкротстве. Он позволяет гражданам признавать личную несостоятельность через суд и рассчитывать на списание долгов. Во избежание потери имущества многие хитрят и продают недвижимость незадолго до подтверждения неплатежеспособности. Такие действия имеют последствия для человека, выступающего в роли приобретателя. Чем опасна покупка квартиры при банкротстве продавца? Как защититься от риска, и какие шаги сделать? Поговорим об этом подробно.

Риски для покупателя

Закон о банкротстве работает почти 3,5 года, и за этот период несостоятельность подтвердили сотни тысяч людей в России. По результатам судебного разбирательства у должника-банкрота могут забрать жилье или другое имущество, находящееся в его владении. Для спасения собственности человек быстро продает или дарит недвижимость, а после подает иск в арбитражный суд. Покупатель в такой сделке сильно рискует. Но чем?

На заседании назначается управляющий, исследующий сделки потенциального банкрота за три года. При выявлении таковы он решает — аннулировать продажу какого-либо имущества или нет. К примеру, если за 3-6 месяцев до старта процедуры банкротства человек подарил собственность родным людям или партнеру по бизнесу, это вызывает подозрения.

В Законе о банкротстве (статьях 61.3 и 61.2) указаны условия, позволяющие управляющему аннулировать операцию с недвижимостью. Это возможно при нарушении прав кредиторов или оказании предпочтения только одному заинтересованному лицу (в ущерб другим гражданам).

На практике недействительным относятся следующие сделки:

  1. Со сниженной ценой (меньше одного миллиона рублей).
  2. Операции, оформленные между родственниками.
  3. Сделки, нарушающие права кредиторов.

покупка квартиры у банкрота

Правила безопасности покупки квартиры при банкротстве продавца

Отмена операции влечет негативные последствия для покупателя. Человек остается без квартиры (ее забирают) и без денег (их должник не в состоянии вернуть). Для защиты личных интересов используются такие пути:

  1. Заказываем оценку недвижимости для определения ее рыночной стоимости. Уменьшение цены продажи на 30-35 процентов заставляет задуматься о будущих намерениях продавца. Снижение стоимости — причина, позволяющая отменить сделку.

Сделка часто аннулируется при передаче имущества в дар родственнику или партнеру по бизнесу.

  1. Проверяем подачу заявлений о банкротстве строительной компании. При анализе учитывается готовность здания, задолженность перед партнерами, надежность и репутацию. Покупатель вправе оспорить сделки со строительной компании до банкротства и после начала судебных заседаний.
  2. Берем выписку из ЕГРП и проверяем историю жилья за трехлетний период. Внимание должны привлечь факты дарение или продажа имущества родственникам. При таких обстоятельствах жилье перепроверяется на факт «подводных камней».
  3. Проверяем платежеспособность стороны-продавца. Сведения доступны на сайте Росреестра. ФССП, БКИ или Арбитражного суда.
  4. В соглашении по покупке недвижимости прописываем факт отсутствия несостоятельности (открытия соответствующей процедуры) у продавца.
  5. Оформляем страховку на случай потери прав собственности. При наступлении прописанного в договоре пункта страховщик компенсирует расходы клиента.
  6. Привлекаем к сотрудничеству риэлтора и подписываем с ним соглашение. Если дело дойдет до судебного разбирательства, наличие помощника — плюс для покупателя квартиры у банкрота.

Применение рассмотренных рекомендаций — возможность снизить риск покупки недвижимости у гражданина, планирующего процедуру банкротства, но скрывающего свои намерения.

Читайте также — Банкротство физических лиц, когда квартира в залоге

Итоги

Во избежание покупки недвижимости у будущего банкрота нужно зайти на сайт ФССП и проверить информацию о продавце в базе исполнительных производств. При себе должны быть доказательства такой проверки (к примеру, отчет по результатам проверки). Но учтите, что этот и другие методы не дают 100-процентной гарантии безопасной сделки.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.