Покупка квартиры при банкротстве продавца — риски, способы защиты

С 2015 года в РФ работает закон о банкротстве. Он позволяет гражданам признавать личную несостоятельность через суд и рассчитывать на списание долгов. Во избежание потери имущества многие хитрят и продают недвижимость незадолго до подтверждения неплатежеспособности. Такие действия имеют последствия для человека, выступающего в роли приобретателя. Чем опасна покупка квартиры при банкротстве продавца? Как защититься от риска, и какие шаги сделать? Поговорим об этом подробно.

Риски для покупателя

Закон о банкротстве работает почти 3,5 года, и за этот период несостоятельность подтвердили сотни тысяч людей в России. По результатам судебного разбирательства у должника-банкрота могут забрать жилье или другое имущество, находящееся в его владении. Для спасения собственности человек быстро продает или дарит недвижимость, а после подает иск в арбитражный суд. Покупатель в такой сделке сильно рискует. Но чем?

На заседании назначается управляющий, исследующий сделки потенциального банкрота за три года. При выявлении таковы он решает — аннулировать продажу какого-либо имущества или нет. К примеру, если за 3-6 месяцев до старта процедуры банкротства человек подарил собственность родным людям или партнеру по бизнесу, это вызывает подозрения.

В Законе о банкротстве (статьях 61.3 и 61.2) указаны условия, позволяющие управляющему аннулировать операцию с недвижимостью. Это возможно при нарушении прав кредиторов или оказании предпочтения только одному заинтересованному лицу (в ущерб другим гражданам).

На практике недействительным относятся следующие сделки:

1. Со сниженной ценой (меньше одного миллиона рублей).
2. Операции, оформленные между родственниками.
3. Сделки, нарушающие права кредиторов.

Правила безопасности покупки квартиры при банкротстве продавца

Отмена операции влечет негативные последствия для покупателя. Человек остается без квартиры (ее забирают) и без денег (их должник не в состоянии вернуть). Для защиты личных интересов используются такие пути:

1. Заказываем оценку недвижимости для определения ее рыночной стоимости. Уменьшение цены продажи на 30-35 процентов заставляет задуматься о будущих намерениях продавца. Снижение стоимости — причина, позволяющая отменить сделку.

Сделка часто аннулируется при передаче имущества в дар родственнику или партнеру по бизнесу.

2. Проверяем подачу заявлений о банкротстве строительной компании. При анализе учитывается готовность здания, задолженность перед партнерами, надежность и репутацию. Покупатель вправе оспорить сделки со строительной компании до банкротства и после начала судебных заседаний.
3. Берем выписку из ЕГРП и проверяем историю жилья за трехлетний период. Внимание должны привлечь факты дарение или продажа имущества родственникам. При таких обстоятельствах жилье перепроверяется на факт «подводных камней».
4. Проверяем платежеспособность стороны-продавца. Сведения доступны на сайте Росреестра. ФССП, БКИ или Арбитражного суда.
5. В соглашении по покупке недвижимости прописываем факт отсутствия несостоятельности (открытия соответствующей процедуры) у продавца.
6. Оформляем страховку на случай потери прав собственности. При наступлении прописанного в договоре пункта страховщик компенсирует расходы клиента.
7. Привлекаем к сотрудничеству риэлтора и подписываем с ним соглашение. Если дело дойдет до судебного разбирательства, наличие помощника — плюс для покупателя квартиры у банкрота.

Применение рассмотренных рекомендаций — возможность снизить риск покупки недвижимости у гражданина, планирующего процедуру банкротства, но скрывающего свои намерения.

Читайте также — Банкротство физических лиц, когда квартира в залоге

Итоги

Во избежание покупки недвижимости у будущего банкрота нужно зайти на сайт ФССП и проверить информацию о продавце в базе исполнительных производств. При себе должны быть доказательства такой проверки (к примеру, отчет по результатам проверки). Но учтите, что этот и другие методы не дают 100-процентной гарантии безопасной сделки.